8月11日下午,苏州官方对外发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确规定,非苏州户籍的居民在申请第2套住房的贷款时,需提供2年内累计1年纳税或社保证明;首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。
随着上述限购令落地,苏州成为首个重启限购的二线城市。在业内人士看来,苏州将拉开二线城市限购的序幕,不排除其他二线城市跟风的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,“苏州此次启动限购,显然开启了二线城市限购的2.0版本,对于其他城市是有启示意义的。从调控动向来看,二线热点城市(此后)基本上会出台此类政策。”
值得一提的是,南京也在8月11日下午对外发布楼市新政,将提高二套房首付比例,并对土地拍卖进行限制。值得一提的是,此前,与苏州、南京合称二线楼市四小龙的合肥厦门已经先后出台楼市限贷政策。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉向《每日经济新闻》记者表示,“随着金融端对开发商以及购房者资金进行紧缩,以及地方政府出台限购限贷政策,部分火热的二线城市楼市,从开发商拿地到楼市成交量将会出现明显降温。”
苏州限购针对外来炒房客
此次苏州的《意见》,被业内称为“新15条”,分别就土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷等15个方面对苏州房地产市场进行了新的部署和要求。
其中,最大的亮点无疑是苏州启动的限购政策。具体来看,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,则必须提供缴税证明或社保证明。
具体要求为:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税的缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
对此,南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对《每日经济新闻》记者表示,“苏州此次限购政策相对宽松,主要是针对非苏州户籍。换言之则是针对外来投资者,对于外来投资客打击力度较大,基本封杀了炒房类的购房需求。”
在业内人士看来,苏州率先打开了二线城市限购的闸门,不排除部分楼市火热的二线城市跟风启动限购政策。
严跃进指出,从调控的动向来看,二线主要的10个热点城市,除苏州、南京外,天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、厦门和合肥,后续多多少少也会有收紧政策出现。
此外,在土地供应方面,《意见》明确,今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右,加大普通住宅用地供应(不低于70%);住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。如果土地出让成交价超过市场指导价的所有项目,土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月,逾期支付的,取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。
对此,严跃进表示,“400公顷的供地总体是充分的,苏州供地规模的明确能够强化房企的预期,使其相应调整拿地策略。加大普通住宅用地供应,这也体现了政策后续对传统住房市场投资的认可。政策提及了单批次供应的模式,这也是为了防范拿地扎堆、市场情绪不稳定等风险的出现。”
在信贷方面,《意见》也作出了具体规定。其中,居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房),申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。对于有购房贷款记录,但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房,但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房,虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭,这三种情况申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变。
如果居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放三套及以上住房贷款。
严跃进指出,“对于有过一套房但贷款结清的,可以走三成首付通道。而贷款没有还清,那么就需要走45%的首付比例通道。对两套以上住房且依然有月供的,那么购置第三套住房,就不能动用信贷资源,必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。”
业内:南京新政影响有限
值得注意的是,南京也在8月11日下午出台了楼市新政。其中,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为35%。
而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。
由于此前土地市场的火热,南京土地拍卖接连遭遇“熔断”,成为全国关注的焦点,南京此次新政也对土地拍卖进行了明文规定。
其中,经营性用地公开出让实行网上交易,竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定,并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。
当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
对此,南京本地房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者表示,“从提高首付比例幅度来看,与之前执行的政策对比,增长幅度并不大。所以,这虽然对购房者存在一定的影响,但是力度并不大。从土地出让政策来看,南京采取的政策最终目的是让开发商理性拿地,包括土地网络拍卖。但从合肥实施的情况来看,这条的作用并不大。整体来看,南京此次新政对楼市冲击较小,楼市量价齐涨的局面,短时间内不会改变。”
在南京房地产业内人士看来,针对南京楼市目前的现状,最好的办法是和苏州一样启动限购政策,“在此之前南京已经出台了包括限价令、熔断机制等政策,但是南京楼市目前依旧火热,投资客依然是购房的主力,甚至一个房号可炒作到30万以上,想要彻底打击这些投机者稳定楼市,最好的办法便是启动限购政策。”
专家:有利于市场挤泡沫
记者注意到,进入2016年以来,以上海、深圳为代表的一线楼市率先启动,随后这种“热情”开始传递到二线城市。其中苏州、南京、厦门和合肥四个城市,因为房价大幅上涨,被业内戏称为二线城市房价上涨“四小龙”。
在楼市火爆的情况下,开发商开始利用金融杠杆,比如资管计划、信托等金融机构,获得更多资本进入楼市。部分金融机构甚至为开发商提供拍地保证金等,成为推高地价和房价的重要力量。
为了抑制楼市,多个部门陆续出台政策,直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。比如,证监会也对房地产上市公司再融资政策进行了规定,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。同时,部分二线城市如南京、合肥、苏州等地都出台信贷政策,收紧房地产融资。
随着二线城市纷纷收紧楼市政策,除了对购房者带来一定影响之外,受冲击最大可能就是开发商了。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策,都是为了抑制开发商的非理性拿地。严跃进也表示,地方政府通过提首付、降杠杆可以减缓开发商的销售回款,削弱房企高价拿地冲动,抑制地王产生。“总体上,监管层对开发商变相限贷,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”
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